日本作为一个成熟且高度可预测的市场，其房地产价格却呈现出明显的两极化趋势。一方面，地方城市不断涌现“0元房产”；另一方面，根据日本国土交通省于2025年3月发布的《地价调查报告》，截至2025年1月1日，全国地价平均上涨2.7%，为连续第四年上涨，且涨幅为1992年以来最高。其中，东京的土地价格增长尤为显著，商业用地上涨10.4%，住宅用地上涨5.7%，反映了城市更新和旅游业复苏的推动作用（Real Estate Tokyo: Official Land Prices of Japan in 2025）。

文章提到超过半数地区（50.0%）录得价格上涨，这是自1992年以来的首次。虽然具体数据未在公开在线资源中完全找到，但报告指出约64%的调查点地价已超过2020年（疫情前）水平，显示地方地区地价上涨趋势正在扩大。这一增长主要得益于城市更新项目的持续推进以及核心区域稳定的居住需求，推动地价表现出强劲的支撑力。此趋势不仅凸显了“地价”在日本房地产价值体系中的核心地位，也进一步印证了优质地段资产在抗跌性和长期保值方面的潜力。

从全国范围来看，截至2025年1月1日，全国所有用途（土地住宅、商业地等）的平均地价较去年同期上涨2.7%，为连续第四年上涨，且涨幅较去年进一步扩大。

在地价持续上涨与“0元房”共存的两极格局下，许多投资者倾向于将资金投入新建住宅或地段优质、价格高昂的物业，认为这类资产更具安全性。但实际上，这种选择往往受到风险厌恶情绪的影响，存在非完全理性的判断偏差。

投资高价新建房产意味着更高的入场成本，同时租金收益率相对较低，对于长期投资效率而言并不理想。因此，若要建立清晰的房地产投资逻辑，只需要首先理解日本房地产的价值构成。

日本房地产的价值主要由地价和建筑价值两部分组成。与许多国家不同，日本建筑的价值贬值速度较快，一般在20至25年后即被理论上视为“折旧为零”。市场层面虽然更加宽容，但在最迟以35年为线，建筑价值会开始出现大幅度减值。

新建房产所含的大量未来折旧成本，是其高成本入场的关键原因之一。相比之下，一套已建成40年以上的中古公寓，其建筑部分的价值已基本完成折旧，价格主要反映土地价值。这类房产的租金也早已渡过折旧下行周期，稳定反应市场需求的真实定价。

可见相比新房投资日本的中古公寓的其实是更稳健的投资选择。

1. 建筑折旧完成，价格贴近地价，风险可控
对于建成40年以上的中古公寓，其建筑价值已基本折旧完毕，投资者将无需再承担未来折旧所带来的额外成本。此时物业价格接近地价，只要能够准确评估地价的长期走势，就能在控制风险的前提下进行理性投资。

2. 租金回归稳定，现金回报率优势明显
日本公寓的租金水平通常随房龄增长而逐渐下降，但在房龄达到20至30年后，这一趋势趋于平稳，租金进入稳定阶段。而建筑价值的折旧仍在继续，现金投资回报持续上涨，随着建筑价值折旧完成在40年往后达到稳定。

3. 风险因数更少主要评估地价趋势
地价是决定中古公寓长期价值的最主要因素。数据显示，东京的土地价格在2025年1月1日较去年同期上涨7.3%，其中商业用地增长10.4%，反映了城市核心区域的强劲需求（Real Estate Tokyo: Official Land Prices of Japan in 2025）。此外，根据专家预测，2025年东京房产价格预计年增长率可能达到8%，尤其是在高档物业和交通便利区域（E-Housing: 2024 Property Investment Forecast in Japan）。因此，应优先选择交通便利的核心区域或毗邻核心区域的有可预期发展规划的新兴区域的地铁沿线。这些地区房价相对传统核心地段更具优势，同时租赁需求稳定，具备良好的地价增值潜力。即使市场出现波动，这类资产也因地价支撑而具备更强的抗跌能力与稳定价值。

4. 需要注重建筑结构与管理状况
虽然老旧公寓价格较低、租金稳定，但并非所有中古物业都适合投资，建筑本身的结构类型与管理状况是影响资产长期表现的重要因素。 

• RC造在耐久性、防火性与保值性方面更优。（RC结构的法定耐用年限为70年，而木结构仅为33年（National Tax Agency Japan: Overview of depreciation）这意味着RC结构的老旧公寓在长期投资中更具优势，减少需要维修的风险。

• 需关注公寓是否有足额的维修基金储备，以及管理是否由专业公司负责。或者是否在近期完成过一次大型维修。若维修计划不健全，未来可能面临一次性高额支出。

• 公共空间的整洁度和维护频率则可以反映管理水平，也是影响租客是否愿意长期居住的重要因素。研究表明，老旧公寓的租金在管理良好的情况下，能维持稳定，甚至在折旧完成后提升现金回报率（Global Property Guide: Rental Yields in Japan in 2025）。

按此逻辑只通过简单筛选就可以在东京地区找到大量兼具稳定和收益的优质投资标的。（如图）